本文分析粤港澳湾区城市“经济”/ “人口”/ “土地”发展趋势，回答大家粤港澳大湾区买房买哪里的疑问。（数据和图表来自于保利研究院和合富研究院）

一、经济

总额及增速均处全国领先水平

2016年与粤港澳大湾区11市GDP为9.3万亿，占全国GDP总额的13%，总额及增速均处于全国领先水平。经济总量位居全球四大湾区第二位，仅次于纽约湾区。

 

粤港澳大湾区外向型经济特征明显，但区域发展不均衡，经济总量区域差异较大，湾区内人均GDP现状区域差异也较大，内地与港澳相差最大可达40万元以上。

 

粤港澳大湾区中心城市广州、深圳等已开始从服务经济向创新经济转型。据《2017全球创新指数报告》，深圳—香港“创新集群”排名第2，超过美国“硅谷”。

佛山、中山、惠州、江门等目前仍为第二产业主导，正从工业经济向服务经济转型，积极承接中心城市外溢产业。

区域内拥有华为、腾讯、中兴、格力、顺丰和大疆等领军企业。

 

二、人口

呈攀升趋势，城市吸纳能力较强

近10年来粤港澳大湾区人口增速始终高于全国均值，并呈现攀升趋势。2016年大湾区人口总数已超过6800万人，增速2.0%，约占全国总人口5%。

 

从人口流入增量来看，珠三角9城中深圳排名第一、其次是广州，而东莞净流出最大。

 

三、土地

城市间存有差异，未来会越来越稀缺

 

核心城市（广深珠）由中心向外拓展，并逐步超越行政边界；佛莞最早向广深链接发展，目前也向外扩展；

惠中肇江四城则于近年才开始承接产业外溢、住房外溢需求。随着湾区规划落地，未来九市将继续融合发展。

深圳：土地供应总量趋势性下降，面临“无地可用”。土地向商办倾斜，近五年商办用地占比由11%上升至44%。

根据深圳市住房建设规划（2016-2020），十三五规划期间，深圳住房总需求约180万套，新建住宅预计仅30万套，居住外溢势能强劲。

广州：中心五区商办供应占比上升，黄埔的工业、宅地供地大户地位被增城、花都、南沙取代，中心城区宅地供应持续收缩。

珠海：近五年的土地增量主要来源于金湾及横琴，工业主要集中在金湾、商业集中于横琴，两区发展定位清晰。

佛山：早些年前，最靠近广州的南海，住宅/工业用地供应占全市比例最高，但近年开始缩减；而近年住宅、工业供应向三水（连接中山）和顺德（连接肇庆）聚集，两地成为佛山开发重心。禅城、南海加速与广州同城化，发展较为成熟，商业供应较多。

东莞：近年土地供应明显向工业倾斜，最靠近深圳松山湖、东南临深率先承接深圳产业外溢需求，再向滨海、东部产业园扩散。宅地方面，环深区域开发空间有限，未来住房需求还将继续向外扩散。

中山：前些年住宅供应计划性较差，部分土地存于私人手中；供地向工业用地大幅倾斜，在产业集群上发展迅猛，但近年宅地供应明显不足；土地利用效率偏低；整体开发强度较大、但城市内部差异明显，西北部开发强度大。

惠州：临深的惠阳前期土地供应占比较大，但近年无论是宅地还是工业用地大幅下滑；大亚湾宅地成交亦明显放量；临近东莞的仲恺区（包含在惠城区内）亦是重点发展区域，承接深莞产业外溢需求。

肇庆：土地供应集中在中心城区及外围，均为靠近佛山三水区域。中心区域（端州、鼎湖）以住宅、商业用地为主，外围区域（高要、四会）以工业为主，承接广佛产业转移需求。

江门：开发区域仍主要集中于城区；近年，靠近佛山的鹤山、靠近珠海的台山宅地/工业用地大幅增加；政府方面亦在加强吸引深圳产业转移。

四、结论

大湾区买房价值投资选择

城市价值选择，看人口、经济和土地。

人口：首先最关键抓住人口净增长的城市，避开人口流出城市，人口是一切的决定性因素，没有人便没有一切。

经济：抓住经济体量大增速快的、上市公司多市值高的城市。因为人口流到那里，资金就流到那里，资本跟着流到那里，繁荣就在那里。还有要抓住城市产业支撑是否强大，特别是高科技创新领军产业。

土地：抓住城市土地的供应量，是供求平衡还是供不应求，物稀为贵。

买房就是买城市的发展潜力和前景，购房者通过买房分享到城市发展的红利。通过对大湾区九市经济、人口和土地的分析，并结合各区域现状房价、政策强度得出下表：

 

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