原标题：新政在即，粤港澳大湾区的未来在何方？

作者：子木、徐小平

来源：子木聊房（ID：zimuliaofang）

1

大湾区地理分析

一、大湾区是特有的三面环山，坐北朝南倒立U型，面向太平洋的湾区风水宝地 。

从卫星照片整体去观察，大湾区是一个倒立的U型山形，“三面环山，三江汇聚”朝南面海，在珠江口入海。

 

（大湾区卫星图）

从地理先天优势这里就可以傲视纽约湾区、旧金山湾区和京东湾区。大湾区经济成了世界经济发展和科技创新的重要增长极。

 

（大湾区夜光图）

大湾区东边从深圳罗湖的梧桐山脉开始，相连福田和南山的塘朗山、羊台山，再到宝安的凤凰山脉。东莞的大岭山脉与广州东北部芙蓉峰、王子峰相连，可比拟成椅子的右边扶手。

广州市中心北靠白云山、冒峰山和从化天堂顶大山脉，比拟成椅子的靠背，形状坐看江山。大湾区西侧由中山的五桂山山脉南北走向，形成椅子的左边扶手。

五桂山将中山和珠海隔离，导致珠海在大湾区倒U的外边缘，这样珠海的地理交通不如中山便利。这从另一个地理侧面也反映了，中山经济发展比珠海好的因素吧。

大湾区三面环山，朝海一侧多是平原地带，是经济发达地区。优质的房地产项目也主要是建在大湾区域，经济和房地产是紧密联系在一起的。

据世界银行统计，全球60%的经济总量集中在湾区，主要城市在湾区占的面积从大到小顺序为：广州南沙最大783.86平方公里，深圳宝安733平方公里居第二，东莞长安虎门276.5平方公里居第三。

土地是基础，能承载产业、资金、房地产。从土地开发层面来讲，广州南沙占了很大优势，其次为宝安沙井，再是东莞虎门和长安。

二、珠江口是A字型形状

A的顶端是广州，右边一斜为珠江东岸一侧，左边一斜为珠海西岸一侧。A字的中间一横为将来的24公里跨海的深中通道，右边节点为深圳的宝安机场，左边节点为中山的翠亨新区马鞍岛。

珠江口A字型，右边为黄金一斜，脚部为香港，虽然土地面积很小，却是金融资本最集中的地方，香港为国际金融中心之一。

因此，香港的房子含金量最高，房价最高。靠近香港的福田、南山房子含金量也较高，房价也相对高。

由于深圳的高科技创新能力走在世界的前端，科学技术创新是引领全球前进的动力。所以，高科技创新比金融资本更为重要，从城市竞争力和发展前景来说，深圳强于香港。

2

大湾区潜力分析

一、粤港澳大湾区深圳高科技创新发展潜力最强大

1，从发展辩证动态去观察，以深圳南山科创中心-前海湾金融资本具有充分辐射力，深圳城市综合竞争力全国第一。

2，深圳人口年净流入62万持续增长全国第一，这是经济长期稳定增长的最有价值因素。

3，高科技创新能力上深圳表现很强势，深圳高科技产业带动大湾区紧密联系在一起，当今世界科学技术是第一生产力，深圳是珠三角是先进生产力的代表。华为、腾讯、大疆等。

4，深圳经济总量和增速已超越广州与香港相当，今年GDP预计超越香港，以深圳为核心动力将带动广深港高科技创新走廊走向世界前端。

二、大湾区各城市的经济水平和关系

从粤港澳大湾区框架中，香港、广州、深圳、澳门、珠海、佛山、东莞、中山、惠州、肇庆、江门十一个城市，香港的行政级别和经济地位最高，人口第五，澳门经济总量和人口太少。

香港是国际金融中心，广州为广东省省城和贸易中心，深圳是科创中心，2017年未在GDP和资金总量主要指标上的排序香港第一名，深圳第二名，广州第三名。

 

大湾区谁是龙头？谁为核心？中心又在哪里？增长的动力在哪？

大湾区是城市高聚集能量区域，二个省级特别行政区香港和澳门，二个副省级城市广州和深圳。也是全国唯一的三个一线城市香港、深圳和广州共处在珠江口。

根据一国二制和多样而统一的辩证关系的观点，作者认为龙头在香港，核心在深圳，中心在广州。

香港是国际性城市，面向世界，同时又是国际金融中心之一，世界自由港口。这样有利于吸引外国资本和技术，把香港放在龙头位置是发挥其长处。最近国家把“国际科技创新中心城市”招牌挂在香港是有意义的。

香港人口715.46万人，增长率为0.4%。去年未香港本地生产总值26626.37亿港元，增长3.8%，按照2017年人民币兑港币平均汇率1.1552折算，2017年香港GDP为23049.14亿元，深港GDP尚差611亿元，旗鼓相当。

香港表现金融行业强势，经济增长弱势，相对深圳表现高科技强经济增长快强势，金融业却不如香港，香港和深圳各有所，总的来说，深圳和香港是大湾区的重心。

2017年大湾区各城市资金总量对比，排列由强至弱如下。

 

（数据整理来源于刘晓博）

资金总量也叫金融机构本外币存款余额，不受地方政绩的影响，数据央行独立公布，更能真实反映城市经济水平。

大湾区各城市经济和金融实力比较一清二楚了!

然而，为什么说大湾区核心在深圳，深圳去年底常住人口为1252.87万人，增量62万人。因为深圳不论从经济增长，还是人口增长都是全国城市第一位。

特别是信息高科技创新能力，已走在世界的最前列，如腾讯、华为和大疆等，科学技术是第一生产力，人口是发展的基础，金融业深圳也在全国居第三。

深圳是企业自主创业环境优越，市场资源调配合理到位。深圳自生造血功能完善，创新超越能力强，是效能溢出和辐射全国最强的城市，定位湾区核心是相匹配的。

为什么说大湾区的中心在广州？广州去年底常住人口1449.84万人，增量45.49万。广州是历史名城，广东省政治、文化、贸易的中心。同时广州南沙也是大湾区的几何中心。

广州有广阔的发展腹地，花都、从化和南沙都有侍开发。广州是国家中心城市，经济建设很多是国家级大手笔，发展空间大前景看好！有后发制人的优势，南沙将受益最大。

东莞是信息电子制造世界基地，承接深圳的高科技产业转移，华为终端搬迁至东莞松山湖就是最好例子，东莞经济总量居广东第四，人口居第三，城市竞争力强。

东莞同时又是深圳的卫星城，与深圳高科技产业的紧密配套，是深圳西进的战略要地，发展快，前景看好。

惠州经济总量居广东省第五，人口才378万显得人气不足，主要承接深圳的人口转移和买房需求以及部分产业转移 。

惠州也是深圳的卫星城，半城山色半城湖，全国十大最宜居城市之一。是深圳东进的战略要地。发展后劲大，前景看好。

佛山和广州产业互相联系互补，同城化步伐加快，佛山是广州卫星城，经济总量居广东省第三，人口居第四，发展前景看好。

中山处于大湾区中心部位，受益于深圳和广州双重辐射，随着深中通道通车，发展前景看好。

珠海和澳门是旅游城市。珠海是海滨城市，全国十大最宜居城市之一，由于澳门和珠海人口和经济总量占比很小，由于篇增所限，不作过多分析。

江门和肇庆经济活跃程度较低，但是土地储备大，是大湾区的大后方，将来产业转移纵深的腹地。

把大湾区形象地比喻成一个巨人，那么这个巨人的头部就是龙头香港，心脏即核心是深圳，中心胸部即是广州，双脚是东莞和佛山，双手是惠州和中山。湾区统一规划后各城市步调一致，整体前行。

3

大湾区买房价值投资选择

买房就是买城市的发展潜力和前景，购房者通过买房分享到城市发展的红利，优质的教育资源，高品质城市规划配套和设施，以及社会保障福利和孩子的前途！比如：户口、学位、地铁、高铁、就业、社会保障和环境配套。

 

1.大湾区城市价值投资由强至弱顺序排列：

深圳→广州→东莞→佛山→惠州→中山→珠海。

这里提示一下，深圳对中山辐射强于广州，由于中山至深圳深中通道过桥费估算一次180元，来回就是360元，增加了交通运输成本，经济竞力降低，还是惠州与深圳陆地相连交通成本较低。

2.大湾区城市如果从纯居住去看，自然条件和水及空气作为重点考虑，特别是养老和休闲，宜居环境价值由强至弱顺序排列：

惠州→珠海→深圳→中山→肇庆。

3.价值选择原则。

先选择城市，后选择地段，最后选择楼盘。

最后，大湾区买房要点请记住，点-线-面

1，从点上来选择。

第一层次深圳： 前海、沙井

第二层次广州：南沙、新塘

第三层次东莞：塘厦、虎门、长安。

第四层次佛山：南海、顺德。

第五层次惠州：金山湖、江北CBD。

2.从线上来看，这里指的线是指海岸线、高铁线。

第一层次深圳：福田、龙华、光明、坪山

第二层次 广州：天河（广州东站)。

第三屋次东莞：塘厦、虎门。

第四层次惠州:江北CBD、惠城南、惠州南和罗阳。

3.从面上来看，这里指的面是一个行政区。

第一层次深圳:南山区、宝安区。

第二层次广州: 南沙区。

第三层次东莞：海滨新区。

第四层次佛山:南海区、顺德区。

第四层次惠州：惠城区、惠阳区，大亚湾新区

第五层次中山和珠海：珠海翠亨新区和珠海横琴新区。

其它的城市，投资价值没有上述城市强，篇幅有限不讨论了。

城市价值选择，首先最关键抓住人口净增长的城市，避开人口流出城市，人口是一切的决定性因素，没有人便没有一切。

再就是抓住经济体量大增速快的、上市公司多市值高的城市。因为人口流到那里，资金就流到那里，资本跟着流到那里，繁荣就在那里。

还有要抓住城市产业支撑是否强大，特别是高科技创新领军产业。

然后抓住城市土地的供应量，是供求平衡还是供不应求，物稀为贵。

房地产发展趋势总结:

房地产在政策导向的基础上，第一看人口，第二看产业，第三看金融。

人口、产业和经济变弱的城市发展前景不看好，不建议投资。